La transition énergétique est au cœur des préoccupations actuelles, et le secteur immobilier se trouve en première ligne de cette évolution. Avec l'adoption de la loi Climat et Résilience en août 2021, de nouvelles obligations et échéances concernant la performance énergétique des bâtiments ont été mises en place. Cet article fait le point sur les nouvelles normes, les obligations des propriétaires et les dispositifs d'aide disponibles pour financer les travaux de rénovation énergétique.

1. Le nouveau DPE : un diagnostic renforcé et opposable

La réforme du DPE depuis juillet 2021

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a connu une transformation majeure en 2021. Désormais :

  • Le DPE est opposable juridiquement : il engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur
  • Sa méthode de calcul a été harmonisée : elle ne se base plus sur les factures mais sur les caractéristiques physiques du logement
  • Sa présentation a été simplifiée avec une étiquette unique tenant compte à la fois de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre
  • Il inclut de nouvelles informations : estimation du montant des factures énergétiques, recommandations de travaux, etc.

La nouvelle classification énergétique

L'échelle de classification reste de A à G, mais avec des seuils révisés :

Classe énergétique Consommation d'énergie primaire % du parc immobilier
A < 70 kWh/m²/an 2%
B 70 à 110 kWh/m²/an 4%
C 110 à 180 kWh/m²/an 18%
D 180 à 250 kWh/m²/an 26%
E 250 à 330 kWh/m²/an 19%
F 330 à 420 kWh/m²/an 14%
G > 420 kWh/m²/an 17%

Bon à savoir

Les logements classés F et G sont considérés comme des "passoires thermiques" et représentent environ 4,8 millions de logements en France, soit 17% du parc résidentiel.

2. Le calendrier des interdictions de location pour les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements énergivores :

Les échéances à retenir

  • Depuis août 2022 : Gel des loyers pour les logements classés F et G
  • 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G+)
  • 1er janvier 2025 : Interdiction de louer les logements classés G
  • 1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F
  • 1er janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E

L'audit énergétique obligatoire

En complément du DPE, un audit énergétique devient obligatoire lors de la vente de certains biens :

  • Depuis le 1er avril 2023 : Pour les logements classés F ou G
  • À partir du 1er janvier 2025 : Pour les logements classés E
  • À partir du 1er janvier 2034 : Pour les logements classés D

Cet audit doit proposer un parcours de travaux permettant d'atteindre la classe B, avec des étapes intermédiaires et une estimation des coûts.

3. Les aides financières pour la rénovation énergétique

Pour accompagner cette transition énergétique, plusieurs dispositifs d'aide ont été mis en place ou renforcés :

MaPrimeRénov'

Principal dispositif d'aide à la rénovation énergétique depuis 2020, MaPrimeRénov' a évolué pour encourager les rénovations globales :

  • Accessible à tous les propriétaires (occupants et bailleurs) et aux copropriétés
  • Montant calculé en fonction des revenus du ménage et des économies d'énergie réalisées
  • Bonus pour les rénovations permettant de sortir un logement de l'état de passoire thermique (F ou G → E ou mieux)
  • Bonus pour l'atteinte de l'étiquette A ou B après travaux
  • Cumul possible avec d'autres aides

Focus sur MaPrimeRénov' Sérénité

Ce dispositif, anciennement "Habiter Mieux Sérénité", s'adresse aux ménages aux revenus modestes et très modestes pour financer un ensemble de travaux garantissant une amélioration significative de la performance énergétique (gain minimum de 35%).

Financement jusqu'à 50% du montant des travaux (plafond de 30 000€), avec un accompagnement obligatoire par un opérateur agréé.

Les certificats d'économies d'énergie (CEE)

Les CEE peuvent financer une partie des travaux de rénovation via les primes "Coup de pouce" :

  • Coup de pouce Chauffage : pour remplacer une chaudière ancienne par un système plus performant
  • Coup de pouce Isolation : pour l'isolation des combles, planchers et murs
  • Coup de pouce Thermostat : pour l'installation d'un thermostat programmable
  • Coup de pouce Rénovation globale : pour les rénovations d'ampleur

L'Éco-PTZ (prêt à taux zéro)

Ce prêt sans intérêt permet de financer des travaux de rénovation énergétique :

  • Montant jusqu'à 50 000€ selon les travaux
  • Durée de remboursement allant jusqu'à 20 ans
  • Accessible sans condition de ressources
  • Peut financer un ou plusieurs types de travaux d'économie d'énergie

La TVA à taux réduit

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5% au lieu de 20%, concernant :

  • Les matériaux et équipements éligibles
  • La main d'œuvre associée à ces travaux
  • Les travaux indissociablement liés aux travaux d'économie d'énergie

Les aides locales

En complément des aides nationales, de nombreuses collectivités territoriales proposent leurs propres dispositifs :

  • Subventions des régions, départements, communautés de communes
  • Exonération partielle ou totale de taxe foncière
  • Aides spécifiques liées à des programmes locaux de l'habitat

France Rénov' : le service public de la rénovation énergétique

Lancé en janvier 2022, France Rénov' est un guichet unique qui centralise toutes les informations sur la rénovation énergétique des logements. Il comprend :

  • Une plateforme web (france-renov.gouv.fr)
  • Un réseau de 450 espaces conseil répartis sur le territoire
  • Un numéro de téléphone unique (0 808 800 700)

France Rénov' propose des conseils neutres et gratuits sur les travaux à réaliser et les aides disponibles.

4. Les obligations et réglementations techniques

La RE2020 : nouvelle réglementation environnementale

Applicable depuis janvier 2022 pour les constructions neuves, la RE2020 remplace la RT2012 avec des exigences renforcées :

  • Réduction de la consommation d'énergie primaire
  • Limitation de l'impact carbone des constructions
  • Adaptation au changement climatique (confort d'été)

Cette réglementation impacte également le marché de l'ancien, en devenant une référence pour les travaux de rénovation ambitieux.

Le décret tertiaire

Pour les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1000m², des objectifs de réduction de la consommation d'énergie ont été fixés :

  • -40% en 2030
  • -50% en 2040
  • -60% en 2050

Les propriétaires et exploitants doivent déclarer annuellement leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT.

La refonte du label BBC Rénovation

Le label BBC Rénovation (Bâtiment Basse Consommation) évolue pour s'aligner sur les nouveaux objectifs énergétiques :

  • Consommation maximale de 80 kWh/m²/an modulée selon la zone climatique et l'altitude
  • Prise en compte du confort d'été
  • Exigences renforcées sur la qualité de l'air intérieur

5. Conseils pratiques pour une rénovation énergétique réussie

Définir une stratégie de rénovation adaptée

Deux approches sont possibles :

  • La rénovation globale : réaliser l'ensemble des travaux en une seule fois, pour un résultat optimal et cohérent
  • La rénovation par étapes : échelonner les travaux dans le temps, en suivant une logique pertinente

La méthode BBC par étapes

Si vous optez pour une rénovation progressive, respectez l'ordre logique suivant pour éviter les pathologies et maximiser l'efficacité :

  1. Isolation de la toiture (30% des déperditions)
  2. Remplacement des menuiseries (15% des déperditions)
  3. Installation d'une ventilation efficace (VMC)
  4. Isolation des murs (25% des déperditions)
  5. Isolation des planchers bas (10% des déperditions)
  6. Modernisation du système de chauffage et de production d'eau chaude

Choisir les bons matériaux et équipements

Pour une rénovation performante, privilégiez :

  • Pour l'isolation : matériaux à haute performance thermique (laine de roche, laine de verre, ouate de cellulose, fibre de bois...)
  • Pour les fenêtres : double ou triple vitrage avec rupture de pont thermique
  • Pour le chauffage : pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à bois ou granulés performant
  • Pour la ventilation : VMC double flux dans l'idéal, ou hygro B
  • Pour l'eau chaude sanitaire : chauffe-eau thermodynamique ou solaire

Faire appel aux bons professionnels

Pour bénéficier des aides, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) :

  • Vérifiez la certification RGE de l'entreprise sur france-renov.gouv.fr
  • Demandez plusieurs devis comparatifs
  • Vérifiez les références et réalisations précédentes
  • Pour une rénovation globale, envisagez un accompagnement par un architecte ou un bureau d'études thermiques

Anticiper les difficultés potentielles

Certaines contraintes peuvent compliquer une rénovation énergétique :

  • Contraintes architecturales : règles d'urbanisme, copropriété, protection du patrimoine
  • Contraintes techniques : configuration du bâtiment, accessibilité
  • Contraintes financières : budget limité, aides insuffisantes

L'anticipation de ces difficultés et la consultation préalable des services concernés (mairie, ABF, syndic...) permettront d'adapter votre projet en conséquence.

Conclusion

La rénovation énergétique est devenue un enjeu majeur pour le parc immobilier français, avec des obligations de plus en plus contraignantes pour les propriétaires de logements énergivores. Cependant, elle représente aussi une opportunité d'améliorer le confort des occupants, de réduire les factures énergétiques et de valoriser son patrimoine.

Grâce aux nombreuses aides financières disponibles et à l'accompagnement proposé par les services publics, il n'a jamais été aussi pertinent de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique. L'anticipation et la planification rigoureuse de ces travaux permettront de transformer efficacement votre bien pour répondre aux défis énergétiques et climatiques actuels.

Chez Immobilier Elite, nous sommes attentifs à ces évolutions et pouvons vous orienter vers des professionnels qualifiés pour vous accompagner dans vos projets de rénovation. N'hésitez pas à contacter nos conseillers pour toute question relative à la performance énergétique de votre bien immobilier.